Zakon o priuštivom stanovanju na javnom savjetovanju; Priuštiva cijena kupnje i najma

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo je prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju u javno savjetovanje. Donošenje ovog zakona predviđeno je Nacionalnim planom stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, s ciljem osuvremenjivanja trenutačno važećeg Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji i odgovora na nove stambene izazove. Naglasak je stavljen na održivost, dostupnost, ravnomjeran razvoj naselja i demografsku revitalizaciju.

Zakon o priuštivom stanovanju uređuje sustavno organiziranu stanogradnju, stjecanje i nabavu stambenih nekretnina financiranih ili sufinanciranih javnim sredstvima, kao i gospodarenje stambenim fondom s ciljem osiguravanja priuštivog stanovanja.

Ciljane skupine koje imaju pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje definirane su Zakonom: građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici te namještenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina, građani ograničenog pristupa zdravstvu i drugi kojima je potrebna stambena podrška. Preduvjet je da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.

Zakonom se prvi put u hrvatski pravni sustav uvodi pojam priuštivog stanovanja – stanovanja kod kojeg cijena najma ili rate kredita za stan pripadne vrijednosne površine, uvećana za prosječne režijske troškove i troškove održavanja, ne prelazi 30 % neto prihoda uže obitelji. Određuje se i pojam neprofitnih stambenih zadruga. One se, u skladu s pravilima zadruge, bave gradnjom, rekonstrukcijom, upravljanjem i održavanjem zgrada za potrebe svojih članova.

Tijela za provedbu Zakona

Provedbu Zakona osiguravaju Vlada Republike Hrvatske putem Ministarstva, Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) i jedinice lokalne i područne samouprave. APN je središnji nositelj investitorskih aktivnosti.

Jedinice lokalne i područne samouprave sudjeluju u provedbi zakona osnivanjem javnih ustanova, izradom lokalnih programa stanovanja, ustupanjem zemljišta, sufinanciranjem gradnje i prilagodbom prostornih planova. One prate potrebe građana, surađuju s APN-om i mogu projekte osloboditi plaćanja komunalnog doprinosa i na druge načine olakšati njihovu provedbu.

Zakonom je predviđena izrada nacionalnog Programa priuštivog stanovanja (izrađuje APN), a jedinice lokalne i područne samouprave izrađivat će svoje programe. Time se osigurava priuštivo stanovanje kroz gradnju zgrada za tu namjenu u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima, definiraju se lokacije, potrebe stanovništva, mjere provedbe, raspoloživa sredstva i planovi gradnje stanova za najam ili kupnju.

Zakon propisuje da zgrade moraju biti projektirane prema načelima racionalnosti, modularne gradnje i zelene infrastrukture. Najmanje 50 % stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, osim u zgradama s manje od 10 stanova, gdje svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.

Sredstva za gradnju osiguravaju Republika Hrvatska, jedinice lokalne i regionalne samouprave, APN i financijske institucije. Predviđeno je korištenje sredstava državnog proračuna, a u budućnosti i različitih modela financiranja Europske unije te kredita.

Priuštiva cijena kupnje i najma

Zakon predviđa kupnju i najam stanova po priuštivoj cijeni, koja se izračunava prema stvarnim troškovima gradnje i koeficijentima razvijenosti jedinice lokalne samouprave. Za najam stana, priuštiva najamnina određuje se u skladu s ukupnim prihodima uže obitelji, režijskim troškovima stanovanja i troškovima održavanja nekretnine.

Kupci i najmoprimci biraju se putem javnih poziva i lista prvenstva. Za stanove kupljene po priuštivoj cijeni propisana je zabrana otuđenja i davanja u najam u razdoblju od 35 godina, a APN i jedinice lokalne samouprave imaju pravo prvokupa. Kupnja stanova moguća je uz obročnu otplatu pod priuštivim uvjetima u pogledu cijene, kamata i rokova otplate.

Zakon predviđa i dodjelu potpora građanima mlađima od 45 godina za stjecanje prve stambene nekretnine. Potpore se mogu odobriti ciljanim skupinama pod uvjetom da oni i članovi njihove uže obitelji nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu, odnosno da neodgovarajuću nekretninu prodaju ili daruju prema uvjetima propisanim Zakonom. Potpore se dodjeljuju u okviru programa stanovanja, a njihov oblik i intenzitet određuju se posebnim aktima utemeljenim na Zakonu.

Potpora za gradnju ili rekonstrukciju i aktivacija praznih nekretnina

Zakon omogućuje i dodjelu potpora za gradnju nove jednoobiteljske kuće ili rekonstrukciju postojeće stambene zgrade. Potpore se dodjeljuju radi poboljšanja stambenih uvjeta, povećanja energetske učinkovitosti, podizanja kvalitete stanovanja i osiguravanja adekvatnog životnog prostora.

Aktivacija praznih stambenih nekretnina predstavlja zaseban mehanizam kojim se postojeći, neiskorišteni stambeni fond uključuje u sustav priuštivog stanovanja, s ciljem proširenja dostupnosti stanova za najam bez potrebe za novom gradnjom. Mehanizam provodi APN, uz financijsku potporu Republike Hrvatske i moguće sudjelovanje lokalne razine.

Raspoložive stambene nekretnine mogu se pribavljati od njihovih vlasnika, kako bi ih APN davao u podnajam po priuštivoj najamnini, uz uvjet da nekretnine nisu rabljene najmanje dvije godine prije dana objave javnog poziva, odnosno da su uporabljive ili zahtijevaju manje radove.

APN i lokalne javne ustanove upravljaju stanovima, poslovnim prostorima i zajedničkim dijelovima zgrada. Financijski viškovi moraju se rabiti isključivo za daljnju gradnju i održavanje fonda, čime se osigurava samoodrživost sustava.

Zakon o priuštivom stanovanju uspostavlja sveobuhvatan i dugoročno održiv sustav stambene politike koji uključuje državnu i lokalnu razinu vlasti te javni sektor. Zakon stvara pretpostavke za demografsku revitalizaciju, boljitak građana i razvoj lokalnih zajednica, a ujedno doprinosi stvaranju kvalitetnih životnih uvjeta, održivog stanovanja i jednakih prilika za sve građane.

Zainteresirana i stručna javnost može se uključiti davanjem svojih mišljenja, prijedloga i primjedbi, uz prethodnu registraciju, putem portala eSavjetovanja najkasnije do 3. siječnja 2026. godine.